【復習用】ななみん Chap.5:不動産⑤

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 こんばんは、アル中ピカチュウですッッッッチュウ!今回はななみん第 5 章「不動産」から最後のトピック「不動産の有効活用」をまとめておくチュウ!これまでに「不動産の取引」「法令」「税金」を扱ってきたから、最後に不動産で資産を生成してみるチュウね。これまでの記事は一番最後にまとめてリンクを貼っておくチュウ!チュウチュウうるさくなってきたので以下ではアル中ピカチュウの語尾を捨てるチュウよ!それでは行くチュウ!

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Sec.5:不動産の有効活用

 不動産という資産は様々な使い方でみんな大好き「カネ」を生成することができるチュウ!まず始めに「土地の有効活用の形態」と称して、街中でよく見る対象を不動産として運用する際の利点と欠点を考える。では、そんな不動産を運用していく手段にはどのようなものがあるのか。それを見るのが続く「土地の有効活用の事業方法」である。ところで、不動産を含めて資産を運用するにあたっては採算を考えることが欠かせない。最後の「不動産投資利回り」では、この採算を評価するための二種類の利回り公式を紹介する。以上で第 5 章「不動産」が完結する。

  1. 土地の有効活用の形態

 まずみんな大好きアパートマンションは、生活形態に革命でも起こらない限り安定した需要が続くことが期待される。しかし競合の存在や劣化によって、空室リスクを抱えていることも忘れてはならない。同じ建物でも、人間が生活を目的とはしない建物にオフィスビルがある。これは会社なんかを相手にしているので収益性が高いという利点を持つが、同時に景気変動の影響を受けやすい弱点も持つ。

 建物から離れて駐車場を考えてみると、これは上の二つとは違って借地権が存在しないため、法的トラブルが生じにくいという(やや消極的な?)利点がある。昨今主流になっている機械式の駐車場に限って言えば、初期投資額が大きいことが弱点である。

 ロードサイド店舗とは、その名の通り rode道路side に位置した店舗のことである。ウィキペディアには次のように書かれていた:

ロードサイド店舗ロードサイドてんぽ)とは、幹線道路など通行量の多い道路の沿線において、自家用車・オートバイ(原動機付自転車)・自転車でのアクセスが主たる集客方法である店舗のこと。 特に都市郊外の主要幹線道路沿いに立地するものを指す場合が多い。

Wikipedia “ロードサイド店舗”より引用。

これは交通量が多いために高い収益が見込める一方で、広い敷地を必要とする

  1. 土地の有効活用の事業手法

 以上に挙げた例はどれも卑近なものばかりであるが、たとえばこれらを資産として運用していくことを考えてみる。(1) 自己建設方式は、最初から最後まで自分で全てをこなす方法であり、過労に耐えれば利益は独り占めである。これの逆が (2) 事業受託方式であり、全てを業者任せにする方法である。元手がないけれど建築をしたい人間のために、(3) 建設協力金方式というのもある。これは入居予定のテナントから先に保証金の形で元手を用意し、建設を実行する手法である。

 ところで、株に似たようなやり方として (4) 土地信託方式というものがあり、不動産の運用を信託銀行にやらせて配当金を受け取ることができる。なお、信託期間が終われば土地と建物はともに所有者に返還される。これは運用の面倒から逃れる代わりに配当金で妥協する方法であるが、土地と建物の権利を分け合う妥協を許せば (5) 等価交換方式という方法が出てくる。土地所有者と業者がそれぞれ土地と建物を出して、それらの権利を分かち合う方法である。

 第 5 章「不動産」の復習も兼ねて、(6) 定期借地権方式にも触れておく(定期借地権とは何だったか?)これは不動産に定期借地権を設定して、それを一定の期間で貸し出す運用方法である。

  1. 不動産投資利回り

 さて不動産を運用しようと思ったら、採算を考えてみることが大切になる。ここでは、次の二種類の利回り公式を紹介しておく:

 (a) 単純利回り(表面利回り)

 単純利回り \( Y \) は次の式で与えられる:

\[ Y = \frac{ \text{年間収入合計}}{\text{投資総額}} \times 100 \,\, . \]

右辺の 100 は利回りを百分率(%単位)で表すために掛けられているのであって、利回り自体は別に百分率でなくてもよい。

 (b) NOI 利回り(純利回り、実質利回り)

 NOI 利回り \( Y_{\mathrm{NOI}} \) は次の式で与えられる:

\[ Y_{\mathrm{NOI}} = \frac{ \text{ 年間収入合計 } – \text{ 年間諸経費 } }{\text{ 投資総額 }} \times 100 \,\, . \]

なお NOI とは Net Operating Income の頭文字である。Net とは食品のパッケージによく書かれていて「実質」という意味を持つ。また、\( Y \) は yield(利回り)に由来する。

 以上の二つを見比べると、諸経費を考慮している NOI 利回りの方がより精確な指標であることが分かる。計算を簡略化したいとき、あるいはかなり雑な概算で構わないときは (a) の単純利回りを使えばよく、逆に利回りを精確に評価したいときには (b) の NOI 利回りを使うべきと言える(当たり前チュウ!)。

まとめ!

 不動産は何も持っているだけでなく、運用する道も用意されているチュウね。その形態(アパートやオフィスビル、駐車場など)と運用方法(自分でやるか人に任せるか、どうやって建物を建てるかなど)を見た後で、二種類の利回り公式を紹介したチュウ!

 以上で FP 3 級、ななみんこと滝沢ななみ第 5 章「不動産」の章は完結チュウ!以下にこれまでの「不動産」に関する記事を貼っておくので、何回も復習して叩き込むチュウよ!第 1 章から順に「不動産の基本」「取引」「法令」「税金」そして「運用」の内容を何も見ないで再現できるようになれば、合格は目前チュウ!


【第 5 章「不動産」に関する前回までの記事】

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