【復習用】ななみん Chap.5:不動産④

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 さて今回は微妙に体調が優れないのでチュウチュウ語尾は付けないことにします。前回は不動産③ということで、不動産を取得したとき保有しているときにかかる税金について個人的メモを投稿しました(下のリンクを参照ください)。それで譲渡するときは例外が多いという理由で記事を改めると言ったのでした。というわけで、今回はこの「不動産を譲渡(売却)したときにかかる税金」についてまとめておきます。

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Sec.4:不動産の税金(後半)

  1. 不動産を譲渡(売却)したときにかかる税金

 前回の内容をもはや覚えていないが、とにかく連番なので 4. から。前回の記事の 1. に書いた通り、不動産を売却すると譲渡所得として所得税住民税がかかる。これを所得住民?という変な覚え方で覚えたのだった。さらに上に書いた通り、不動産を売却したときの税金には多くの特例が存在する。ここでは、まず原則をまとめてから、続いて特例を列挙するまとめ方を採用する。

  • 原則編

 今回の場合、譲渡税としての所得税は、譲渡所得=収入金額ー(取得費+譲渡費用)に課せられる。税率は譲渡までの保有期間が 5 年以下か 5 年を超えるかで以下の二通りに分かれる:短期譲渡所得(譲渡した年の元旦での保有期間が 5 年以下)の場合、税率は 39%=所得税 30%+住民税 9%。一方、長期譲渡所得5 年超え)の場合、税率は 20%=所得税 15%+住民税 20%。

 ところで、上の譲渡所得を算出する公式が 0 より小さいか大きいかによって、譲渡に伴う損益を判定する譲渡損が生じた場合には 4 種類の特例がある。逆に譲渡益が生じた場合には 2 種類の特例がある。以下で、これら 6 つの特例の全てを簡単にまとめておく。ここで前回の記事の復習として、特例は居住用財産に対して設けられていることを思い出す。

  • 特例編①ー譲渡損が生じた場合

 譲渡損が生じた場合の特例措置は以下の 4 つである。見た目の都合上あまり好きではないが、便宜上 (1)-(4) の番号を振る。

 (1) 居住用財産の 3,000 万円の特別控除

 これは課税譲渡所得を 3,000 万円だけ下げる減額措置である(課税譲渡所得=譲渡益ー3,000 万円)。ただし、身内間で譲渡を行なった場合には適用されず、また 3 年に一度のみ利用可能である。さらに、減額後の譲渡所得=課税譲渡所得が 0 となる(言うまでもないが、負の値になるときは 0 とする)場合でも確定申告が要求される。

 この特例は以下の多くの特例と異なり、保有期間の長短に依らないことが特徴的である。また、(3) との併用はできるが (4) との併用はできない。

 (2) 空き家の譲渡の特例

 上の (1) と同じ減額措置であるが、この特例だけ他の特例とは雰囲気が異なるように思われる。昔建てられた戸建てに適用されるこの特例は、相続前に被相続人が居住しており、相続によって空き家となった場合に限定される。さらに、譲渡は 1 億円以下で行なわれなければならず、相続開始日から 3 年経過の大晦日までに譲渡がなされる必要がある。

 (3) 居住用財産の軽減税率の特例

 これは (1) と併用して「3,000 万控除後の」「6,000 万以下の部分」について税率が 14%=所得税 10%+住民税 4%まで落ちる特例である。はみ出た額は従来の税率=20%が課せられる。なぜ 39%ではなく 20%かというのは、この特例が譲渡年の元旦における保有期間>10 年を前提としていることに拠る。

 以上を前提とした上で、次の図によってこの特例は理解したも同然である(そのうち図に差し替えたい):

 [取得費][譲渡費用][特別控除][課税譲渡所得]

この一番右の 6,000 万円を超えない部分に課せられる税が 14%に落ちるというのである。

 (4) 特定居住用財産の買換えの特例

 これは特定居住用財産を買換えた場合に、譲渡益に対して課せられる税金を繰り延べることができる(=次年度以降に持ち越せる)という特例である。ただし、次を前提とする:まず (3) と同じく譲渡年の元旦での保有期間>10 年、次に居住期間≧10 年の下に譲渡額≦1 億、さらに新しく買った家の床面積≧50 平米。また、譲渡益が 0 でも確定申告が要求される。

  • 特例編②ー譲渡損が生じた場合

 次に譲渡損が生じた場合の特例を記す。便宜上 (1)’、(2)’ の番号を振る。

 両者には共通して保有期間>5 年であることが要求される。まず、この点が損をした場合について、保有期間>10 年が要求されていた上の (3) と (4) の益の場合に比べて寛容である。

 また、(1)’ も (2)’ もともに特例の内容は「所得との損益通算(相殺)&繰越控除ができること」である。違うのは適用ケースとそれぞれのケースに特有の前提条件である。したがって、以下では適用条件と注意点のみを記すことにする。

 (1)’ 居住用財産を買換えに伴う譲渡損失の損益通算と繰越控除

 適用条件:譲渡年元旦での所有期間>5 年の譲渡について損、かつ住宅ローン>10 年の元で床面積≧50 平米の新たな居住用財産を購入。

 注意点:確定申告必須、適用は合計所得≦3,000 万の年のみ対象、購入した家の住宅ローンにはさすがに住宅ローン控除が適用。

 (2)’ 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除

 適用条件:譲渡年元旦での所有期間>5 年かつ、一定の住宅ローンがある居住用財産の譲渡について損。

 注意点:確定申告必須、適用は合計所得≦3,000 万の年のみ対象、また繰越控除ができるのは 3 年間に限る。

まとめ!

 ななみん第 5 章「不動産」から第 4 節「不動産の税金」(後半)の個人的メモを書いた。譲渡(売却)時に課せられる税金は特例が多い。まず原則を押さえ、その下での場合には保有期間に制限のない (1)、保有期間>10 年を要求する (3) と (4)、一方、の場合には保有期間の制限が緩んで (1)’ と (2)’ とぼんやりカテゴライズされていて空き家は知らん。気が向いたらちゃんと覚えるチュウね。

 以上で第 4 節「不動産の税金」は終わりチュウ!ここまでよくがんばったチュウね。次が最後、第 5 節「不動産の有効活用」チュウね。これはかなり軽い節なので、あと少しだと思って最後まで駆け抜けるチュウ!すぐ下にリンクを貼っておくので、さっさと終わらせて別の章を勉強するチュウ!ピッカァーーーーーーーー!!!!

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