【復習用】ななみん Chap.5:不動産①

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 今日は本業の合間に第 5 章「不動産」を読んで完全に理解したのでメモっておくチュウ!なぜ 1 章の次に 5 章に飛んだのかといえば、ページ数の少ない章だったからチュウね。全 6 章は基本的には独立しているのだけど、たまに前を読んでいないと分からない単語が出てくるので次は 2 章と 3 章を先に片付けるチュウ♡6 章は 4 章を読んでおいた方がよさそうだけど、4 章は一番やりたくない雰囲気なので人生は厳しいチュウね。以下個人的メモ。例によって面倒なのでアル中ピカチュウの語尾は捨てます。

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Sec.1:不動産の基本

 不動産周辺の概要、特に土地価格の種類鑑定評価方法の種類、および不動産の登記について。アル中ピカチュウは不動産と聞くとアパマン♡ショップやエイ☆ブルを想像するけれど、本来は土地や建物のことうごル資産と書いて文字通り。

  1. 土地価格

 不動産が売買されるにあたって、両者の合意によって決定する実勢価格と、国や都道府県の諸機関が決める 4 種類の価格:公示価格基準値標準価格固定資産税評価額相続税評価額路線価)が存在し、それぞれには基準日や公表日などが定められている。

  1. 鑑定評価方法

 上で挙げた種々の価格が適正なものかどうかを、取引事例比較法(周囲の土地家屋の前例から決定)・原価法(今買ったらいくらか?(再調達原価)に減価修正)・収益還元法(将来利益と売却価格から現在の価格を決定:直接還元法 DCF 法)という 3 種類の方法によって検証してみることが可能である。

  1. 不動産の登記

 登記は登記所(法務局)に申請。不動産は所在や所有者の権利などが登記簿に記載され公示されている。登記簿は表題部と権利部に分かれ、表題部には所在地・構造・面積などの情報が記載される。一方、権利部甲区には所有権が、乙区には所有権以外の権利が記載される。

 登記には権利を主張できる対抗力はあるが、ウソを書かれて騙されたからといって法が守ってくれるような公信力はない。また、登記に必要な準備が整っていない段階でも仮登記を行なうことができるが、仮登記には対抗力も公信力も無い

Sec.2:不動産の取引

 宅建業法と売買契約に関しての規定について。宅建士というのはテキストを読む限りでは形式的な事務作業を行なうだけの存在という印象を受けたが、しかし実際はそんなことはなかろう。売買契約は契約前後において両者が揉めるのを防ぐことを目的としていると思われる。

  1. 宅建法

 正確には宅地建物取引業法。仕事内容は土地や建物を自ら売買・交換すること。あるいは売買・交換・賃借の媒介や代理。したがって自分で貸借を行なう場合は宅建士の免許は不要である。宅建業を行なう事務所には、従業員 5 人当たり最低 1 人の専任宅建士が必須。

 不動産業者に土地や建物の売買や賃貸借の仲介を依頼する場合、一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約の三種類の媒介契約がありうる。依頼主と業者にはそれぞれやっていいこと悪いこと、やらなければいけないことがある。宅建業者の報酬限度額は売買の価格によって 3 通りに分かれているが、これはグラフにするともちろん綺麗に繋がる(後でグラフを載せたい)。

  1. 売買契約の周辺

 まず手付金。契約を結ぶときには買主が売主に手付金を渡す。その後契約を解除したい気持ちになったら、それが買主側からの場合は手付金の回収を諦める。逆に売主側からの場合は、買主から一旦もらっていた手付金を 2 倍にして返却しなければならない。

 建物の引き渡し前に売主の過失なしに建物がダメになった場合(被爆や震災など)には、原則、買主は売主に建物代の全額を支払わなければならない。ただし契約によって売主負担とすることも可能。これを危険負担と呼ぶ。また、買った後でシロアリ被害などが発覚した場合には、売主は過失がなくても責任を負うことになっており、これを瑕疵かし担保責任と呼ぶ。これも責任免除や責任期間短縮といった特例が存在する。特に新築物件の基本構造部分(柱など)については、引き渡しから最低 10 年間の瑕疵担保責任が売主に義務付けられている。

 広告に載っている建物の面積表示には注意しなければならない。壁芯面積とは、柱の中央から部屋の内部を寸法した面積を指し、壁にのめり込める人間でもない限りは実際の生活可能面積よりも大きく表示される。そして広告に載せられている面積がこの壁芯面積なのである。一方、登記簿上では一軒家に対して壁芯面積が、集合住宅に対しては実際の床面積を表示する内法面積が採用されている。

まとめ!

 第 1 節は不動産の基本と称して不動産価格の種類と決定法について、あと登記についてもやったチュウね。第 2 節は不動産を売買するにあたって、揉め事を防ぎそうな各種決めごとや契約を見たチュウね。ここに書くと長くなるので続きはまた今度ッチュウーーーーーーーー!!!!(すぐ下のリンクから飛べるチュウ!!)

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